考研網 » 考試圖書 » 全國土地估價師考.. » 2014全國土地估價師資格考試輔導與練習：土地估價實務基礎（第7.. » 全部考試圖書分類

圖書簡介

第一章土地估價概念
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第二章土地估價的原則
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第三章土地估價的基本步驟
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第四章確定土地價格的方法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第五章收益還原法基本概念和公式
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
第六章收益還原法基本步驟
【重要考點】
【典型答疑】
【強化訓練】
第七章市場比較法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第八章成本逼近法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第九章剩余法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第十章路線價法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第十一章基準地價系數修正法
【大綱要求】
【重要考點】
【典型答疑】
【例題分析】
【強化訓練】
第十二章模擬試題（一）
第十三章模擬試題（二）
第十四章模擬試題（三）
第十五章模擬試題（四）
第十六章歷年真題及解析
目錄
　　第一章土地估價概念
　　【大綱要求】
　　(一)考試目的
　　測試應考人員對土地估價的概念、作用及現實意義的理解與掌握程度。
　　(二)考試范圍
　　1.土地估價的概念。
　　2.土地估價的作用及現實意義。
　　3.土地估價的服務方向。
　　4.我國土地估價的產生背景和發展過程。
　　(三)考試基本要求
　　掌握：土地估價的概念、作用。
　　熟悉：土地估價的現實意義，土地估價的服務方向。
　　了解：我國土地估價的產生背景和發展過程。
　　【重要考點】
　　一、土地估價的概念
　　土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
　　概念要點：
　　（1）土地估價必須依據土地估價的理論和方法；
　　（2）土地估價必須依據充足的土地市場交易資料；
　　（3）土地估價必須考慮土地政策的影響；
　　（4）土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況；
　　（5）土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。
　　二、土地估價的作用及現實意義
　　地價作為土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地估價為促進土地使用制度改革，保證國家土地所有權在經濟上的實現，完善社會主義市場體系，培育地產市場，建立完善的土地產權制度，保護產權人的合法收益，促進地產正常交易和利用經濟手段強化土地資產管理，全面科學合理地使用土地提供依據。其現實意義如下：
　　（1）交易雙方正常交易的基礎；
　　（2）合理征收土地稅收的基礎；
　　（3）推進我國土地使用制度改革的重要前提；
　　（4）調控土地市場供需的有力杠桿；
　　（5）地價管理的基礎性工作；
　　（6）國家進行國有土地資產核算的重要手段。
　　土地估價的作用：
　　1.土地估價有助于土地交易的順利進行
　　隨著經濟的發展，土地交易日趨頻繁，而土地經濟價值也隨著經濟的發展日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而除專業經營公司外，一般人很少具有土地交易方面的經驗，因此，有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料，分析評定，買賣雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。
　　2.土地估價有助于企業投資決策
　　土地作為一種重要的生產要素，常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進行估價。
　　3.土地估價有助于土地市場的完善
　　我國開始土地使用制度改革以來，城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置，土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化，而量化的基本手段是估價。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產的量化為前提。
　　4.土地估價有助于土地市場管理
　　土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區土地的真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。
　　三、土地估價的服務方向
　　不動產是人類生產生活的基礎和載體。不動產估價應用領域很廣，從國家和稅收到百姓置業都與估價有關。其服務方向如下：
　　（1）為土地增值稅等有關不動產稅費征收提供地價參考、為稅收提供依據，保證稅收的公平性，是土地估價的最初目的；
　　（2）為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股和清產核資等提供地價參考；
　　（3）為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考；
　　（4）為土地使用權抵押提供地價參考；
　　（5）為企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合并、分立、破產、關閉和清算等經濟活動提供地價參考；
　　（6）確定和更新城鎮基準地價、標定地價；
　　（7）實現城市地價動態監測；
　　（8）對農用地進行分等定級；
　　（9）確定農用地綜合區片價；
　　（10）為司法鑒定提供地價參考；
　　（11）其他評估，如遺產、家產分割和贈與等的評估。
　　四、我國土地估價的產生背景和發展過程
　　土地估價行業是伴隨著土地使用制度改革而產生并發展起來的，到現在已有20多年的歷史。土地估價行業在服務于市場經濟建設、國有企業改革、土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業，并取得了輝煌的成就。其發展過程如下：
　　（1）建立了與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度；
　　（2）形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系；
　　（3）形成了一支具有一定規模并專門提供土地估價中介服務的專業隊伍；
　　（4）有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設；
　　（5）有力地配合國有企業改革；
　　（6）土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正和自主發展的道路。
　　【典型答疑】
　　1．如何理解土地估價的概念？土地的價格是在哪些限制條件下的價格？
　　答：土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下、某一時點的價格的過程。要特別注意的是，土地的價格是在某一權利狀態下、某一時點、某一土地利用方式下的價格。
　　2．我國土地估價的發展過程是怎樣的？
　　答：改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務有了更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資產需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標和拍賣比例等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場要求，1993年國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。
　　3．土地和其他商品的價格形成是一致的嗎？
　　答：土地估價必須依據土地估價的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由于它不是人類勞動的產品，因此不具有價值，其價格受到經濟、社會和自然等許多因素的影響，有別于一般商品的價格。這就決定了土地估價具有自己獨特的理論和方法。只有遵循土地估價的原則，依據土地估價理論，正確選擇土地估價的方法，充分考慮各種因素對土地價格的影響，才能正確評估出地產價格。
　　4．土地價格形成最終取決于哪些因素？
　　答：土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。也就是說，土地價格形成于市場，不充分掌握土地市場交易情況，不了解土地的供求情況，不把握土地市場的過去、現在和未來的發展趨勢，也就不能評估出公正客觀合理的地產價格。
　　5．政府土地政策對土地價格有影響嗎？
　　答：是的，土地估價必須考慮政府土地政策的影響。如政府的城鎮規劃對地價可能產生巨大影響，同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津。如果不考慮政府的政策，地價評估結果很難稱得上公正合理。
　　6．在土地估價時為什么要考慮土地的權利？
　　答：土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權利狀況。同樣一塊土地，權利不同，其價格可能相差很大。因此在地價評估之前，必須通過查閱土地登記資料和進行現場勘察，弄清評估對象地產的各種權利狀況。
　　7．土地價格的時間概念包括哪些內容？
　　答：土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。這是因為地價隨著社會經濟的發展變化也在不斷發生變化。如果不明確所評估的價格是哪個時點的價格，那么所評估的價格就毫無意義。
　　8．土地估價為什么需要專業的估價人員來進行?
　　答：由于土地市場的不完整性、土地位置的固定性，以及市場交易數量少和人們參與交易的概率低等原因，容易造成交易者對市場行情不了解。由專業機構和人員進行土地估價，可以為交易雙方提供一個交易的參考標準，從而減少因為對市場情況不了解而造成的損失。
　　9．我國的土地稅費有哪些？
　　答：我國前后開征了城鎮土地使用稅、耕地占用稅和城鎮國有土地增值稅，只有正確合理的征收這些稅費，才能真正達到通過稅收調節土地利用的目的，這就必須有一個合理的土地估價體系和標準。
　　10．土地估價在推進我國土地使用制度改革方面有哪些作用？
　　答：我國在走向社會主義市場經濟過程中，土地使用制度改革的核心就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎。科學的土地估價工作和地價標準，為土地使用制度改革提供了價格依據和標準。
　　11．為什么說土地估價是調控土地市場供需的有力杠桿？
　　答：通過地價信號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源的合理有效利用，對土地市場中的地價進行調控，確保土地市場和房地產市場的健康平穩運行，因為地價是土地市場參與各方進行經濟活動的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價就成為影響供求關系、調控土地市場的杠桿。
　　12．土地估價作為地價管理的基礎性工作表現在哪些方面？
　　答：一方面是對自發交易行為進行管理。土地估價可以使土地價格明確化，在此基礎上可以逐步將屬于國家的土地收益逐步收回國家所有。另一方面是對土地有償的管理。建立一套地價評估的方法體系，將歸國家的利益收回國家。
　　13．為什么說土地估價是國家進行國有土地資產核算的重要手段？
　　答：在我國國有企業改制過程中，國家掌握國有企業土地資產數量，同其他國有資產一并進行核算、明確資產產權。通過地價和地價管理，極大地量化了國有土地資產、支持了國有企業的改制。
　　14．與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度主要包括哪些內容？
　　答：在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產管理，從土地有償使用到經營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：
　　(1)建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態監測系統、征地區片價等地價體系；
　　(2)建立了從估價機構注冊到公示、估價報告備案、土地資產處置審批改革的管理制度；
　　(3)建立了土地估價師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價人員和機構的監督管理機制。
　　2003年12月19日國務院辦公廳轉發了《財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》(國辦發［2003］101號)，明確規定土地估價師是根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要設置的六類資產評估專業資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業二十多年來改革和發展的充分肯定。
　　15．具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系主要內容是什么？
　　答：我國目前已先后頒布了《城鎮土地估價規程》《城鎮土地分等定級規程》《農用地分等規程》《農用地定級規程》《農用地估價規程》兩個國家標準和三個行業標準，以及《土地估價報告規范格式》《城市地價動態監測技術規范》等技術標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》《城市土地價格調查與動態監測》《中國城市地價圖集》《城市地產評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
　　16．目前我國土地估價師隊伍處于什么狀況？
　　答：全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執業注冊的土地估價師上萬人，執業土地估價機構2000家。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展、自我約束、自主經營、自擔風險的土地估價專業隊伍。
　　17．土地估價是如何配合土地使用制度改革和土地市場建設的？
　　答：土地出讓金收入主要用于地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。
　　18．土地估價是如何有力地配合國有企業改革的？
　　答：據不完全統計，近年來，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在量化國有土地資產、促進國有經濟的戰略性調整、防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。
　　19．我國土地估價行業目前處于什么狀況？
　　答：2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業監督管理方式，強化了行業自律，有力促進了行業自律組織建設。目前，已有28個省、自治區、直轄市成立了土地估價師協會，僅2004年，就有十多個省市成立了土地估價的行業自律組織。通過幾年的改革，土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正和自主發展的道路。
　　【例題分析】
　　1．下面對土地估價描述不正確的是()。(2002年真題)
　　A.土地估價依據的理論和方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據的理論與方法并不完全一致
　　B.同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
　　C．同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
　　D．土地估價必須充分掌握土地市場資料，把握土地市場的過去、現在和未來
　　【答案】B
　　【解析】同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的政府土地政策對地價產生的深刻影響。
　　【強化訓練】
　　一、單項選擇題
　　1.下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有（）。（2009年真題）
　　A.被取消土地估價師資格已3年
　　B.被取消考試資格已3年
　　C.在評估業務中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年
　　D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執行完畢之日起至報名之日止已8年
　　【答案】A
　　2.不動產估價對（）進行分等定級。
　　A.商業用地B.工業用地C.農用地D.住宅用地
　　【答案】C
　　3．土地估價就是估價人員()評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
　　A.客觀B．實際C.正確D．綜合
　　【答案】D
　　4．土地估價是()的一種。（2009年真題）
　　A.房地產中介B．房地產咨詢C.房地產經紀D．房地產證券
　　【答案】A
　　【解析】根據2003年國務院辦公廳轉發的《財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》（國辦發［2003］101號），土地估價屬于房地產中介的一種。
　　5.全國共有（）萬多名具有資格的土地估價師，其中執業注冊的土地估價師上萬人。
　　A.2B．3C．4D．5
　　【答案】A
　　……

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