2011法律碩士輔導之城市房屋拆遷基本常識

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一、房屋拆遷活動的分類

1、按土地性質分：可分為集體土地上農村征地房屋拆遷、國有土地上城市房屋拆遷; 農村征地房屋拆遷的主管部門是市國土資源局；城市房屋拆遷的主管部門是市建設局（市拆遷辦）。

2、按項目性質分：可分為市政道路拆遷，房地產開發拆遷，社會事業拆遷，工業項目拆遷等

二、目前城市房屋拆遷所依據的法律、法規和政策

1、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院305號令）

2、《江蘇省城市房屋城市房屋拆遷管理條例》（省人大2002年24號公告）

3、《淮安市城市房屋拆遷管理辦法》（淮政發［2004］42號）

4、《關于印發淮安市城市房屋拆遷補償價格估價技術實施細則（試行）的通知》（淮建發［2005］23號）

5、《關于淮安市區城市房屋拆遷補償補助標準的通知》（淮價服［2005］30號）

6、《關于淮安市城市房屋拆遷補償補助標準補充規定的通知》（淮價服［2005］203號）

7、《淮安市城市房屋行政強制拆遷暫行辦法》（淮政發［2006］31號）

三、城市房屋拆遷活動中的幾大主體

1、拆遷人：指取得《房屋拆遷許可證》的單位。

2、被拆遷人：指被拆遷房屋的所有人。

3、房屋承租人：指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或者個人。

4、拆遷實施單位（即拆遷公司）：指依法設立，取得房屋拆遷資質證書，接受拆遷人委托，在批準的拆遷范圍內對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協議的獨立法人單位。

5、拆遷評估機構（評估公司）：指具有房地產評估資質，納入本地拆遷評估機構名錄，負責對被拆遷房屋和產權調換房屋（安置房）的房地產市場價值進行評估的機構。

6、房屋拆除單位（拆除公司）：指具有房屋拆除資質，在拆遷活動中負責對被拆遷范圍內的房屋進行拆除的單位。

7、拆遷管理部門：指代表政府依法對拆遷活動進行監督和管理的機構。

四、城市房屋拆遷的行政管理體制

1、國務院條例第5條：國務院建設行政主管部門對全國城市房屋城市房屋拆遷工作實施監督管理。

2、省條例第3條：省級人民政府建設行政主管部門對本省行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。設區的市、縣（市）人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域的城市房屋拆遷工作實施監督管理。

3、《淮安市城市房屋拆遷管理辦法》（淮政發［2004］42號文）第5條：淮安市建設局是本市城市房屋拆遷的行政主管部門，對本市的城市房屋拆遷工作實施監督管理。淮安市城市拆遷管理辦公室負責城市房屋拆遷管理的日常工作。

五、城市房屋拆遷工作的基本程序是什么？

1、拆遷調查和項目概算。由擬申領《房屋拆遷許可證》的單位組織；

2、拆遷管理部門對申領單位所申報的材料進行審核。提交申報的材料有：①建設項目批準文件；②建設用地規劃許可證（附紅線圖）；③國有土地使用權批準文件；④拆遷資金；⑤拆遷計劃和安置方案；

3、拆遷主管部門發放《房屋拆遷許可證》，同時發布《拆遷通告》，正式啟動拆遷工作；

4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評估機構；

5、入戶調查（評估機構進行評估調查，實施單位進行附屬物、裝潢的調查）；

6、評估結果公示；

7、出具并送達評估報告；

8、正式開始商談并簽訂城市房屋拆遷補償安置協議（獎金期開始）；

9、搬家、騰房、交鑰匙、領取補償款；

10、拆除房屋。

六、 城市房屋拆遷補償所包含項目

1、房屋拆遷補償（通過評估確定）

2、房屋內的裝潢、裝修及附屬物的補償；

3、臨時安置補助費（過渡費）；

4、搬遷補助費（搬家費）；

5、獎勵（在規定時間內簽訂協議且搬家交房的才可獲得獎勵）；

6、地大于房補償：指對合法土地面積大于合法房屋面積的部分所給予的補償。

七、城市房屋拆遷補償的方式

①貨幣補償；②產權調換。具體由被拆遷人自行選擇。

八、如何認定土地和房屋是否合法？

1、土地的合法性和土地面積：擁有《國有土地使用證》的土地為合法土地，《國有土地使用證》上載明的面積為合法土地面積。

2、房屋的合法性認定：依據①《房屋所有權證》，②建設工程規劃許可證（建筑執照），③市區1985年的測繪圖。進行認定。

九、始終達不成協議的怎么辦？

1、拆遷人申請行政裁決；

2、拆遷管理部門組織調解；

3、拆遷管理部門下達《行政裁決書》；

4、當事人提起行政復議或行政訴訟；

5、強制執行。