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圖書簡介

第一單元 法及物業管理立法
　模塊一 法及法律
　模塊二 物業管理立法
第二單元 物業管理法律關系
　模塊一 物業管理法律關系概述
　模塊二 物業管理法律關系的產生、變更和消滅
　模塊三 物業管理關系法律實務
第三單元 物業權屬法律制度
　模塊一 物權和物業權屬
　模塊二 物業權屬狀況
　模塊三 物業權屬登記
　模塊四 建筑物區分所有權
第四單元 前期物業管理法律制度
　模塊一 前期物業管理概述
　模塊二 前期物業服務合同
　模塊三 物業承接查驗
第五單元 業主自治法律制度
　模塊一 業主
　模塊二 業主大會
　模塊三 業主委員會
第六單元 物業服務合同
　模塊一 物業服務合同概述
　模塊二 物業服務合同的訂立、變更與解除
　模塊三 物業服務合同法律實務
第七單元 物業收費法律制度
　模塊一 物業服務收費概述
　模塊二 物業服務收費法律規定
　模塊三 物業維修基金
第八單元 物業管理糾紛與處理
　模塊一 物業管理糾紛與處理概述
　模塊二 裝修管理糾紛與處理
　模塊三 車輛管理糾紛與處理
　模塊四 相鄰關系糾紛與處理
　模塊五 物業管理客戶投訴與處理
第九單元 物業交易法律制度
　模塊一 物業交易概述
　模塊二 物業轉讓
　模塊三 物業租賃
　模塊四 物業抵押
第十單元 物業管理法律責任
　模塊一 物業管理法律責任概述
　模塊二 物業管理法律責任主體及其法律責任
參考文獻

 

目錄
　　某小區業主李某上班回家后發現自己的住房被盜賊“光顧”，房內的財物損失上萬元， 盜賊已經逃之夭夭，負責小區安全的保安沒能提供有力的線索，門衛也沒有陌生來訪人員 的登記記錄。李某認為，物業服務企業與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，自己交納了物業管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業服務企業告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區的一個忘記上鎖的側門進入小區行竊的。業主住房被盜，物業服務企業應否賠償?
　　評析：
　　因財產被盜，業主把物業服務企業推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈。《物業管理條例》對此問題也做了規定，即物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業管理條例》的規定在實踐中較難操作。其原因首先是物業服務企業提供的服務性質應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業主人身財產安全之責。其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權利義務應當對等。物業服務企業收取的物業管理費是否包括了保護業主人身財產安全的費用。最后，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規定的情況下才能適用無過錯原則。而業主被盜或被殺，物業服務企業未必就一定負有不可推卸的責任。因此，法律界人士認為在物業服務合同中應明確物業服務企業的權利義務，只有在有過錯的情況下物業服務企業才應當承擔于己不利的法律后果。本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法院認為，物業服務企業與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，而小區的一處側門卻沒有鎖上，小區的物業服務企業沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某家的失竊有直接的因果關系，應該賠償李某的損失。
　　一、建設單位的法律責任
　　（一）建設單位在物業管理中的違法行為
　　建設單位處于物業管理中的第一個環節，不僅決定著物業本身的質量，而且由它主導 的前期物業管理也關系到之后的物業管理水平。由于建設單位在物業管理中的重要地位，183 《物業管理條例》對建設單位進行了一系列的規范，并明確了有以下行為的建設單位的違 法性及法律責任：（1）建設單位作為新建房屋出售單位，違反《物業管理條例》關于前期物業管理的規定，消極履行或部分履行自己在物業管理方面依法應以“作為”方式履行的義務。如沒有選聘物業服務企業、沒有制定臨時管理規約、在銷售物業前沒有將臨時管理規約向物業買受人明示并予以說明等。
　　（2）辦理物業承接驗收手續時，拒不移交或遲延移交物業資料。在辦理物業承接驗收 手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;物業質量保修文件和物業使用說明文件;物業管理所必需的其他資料。拒不移交或遲延移交給物業服務企業帶來損失的，應當承擔賠償責任。
　　（3）建設單位違法選聘物業服務企業。具體表現為三種情況：未通過招投標的方式選 聘物業服務企業;在以招標形式選聘物業服務企業而投標人少于3人的情況下，沒有經過物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，采用協議方式選聘物業服務企業;住宅規模較小，但沒有經過物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的批準，采用協議方式選聘物業服務企業。
　　（4）建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用 權，給業主造成損失。
　　（5）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房。一般包括兩種 情況：一是在規劃設計時沒有考慮物業管理用房;另一種是將原來規劃設計的物業管理用 房移作他用。
　　（6）未經消防安全審批或使用不合格的消防材料。具體包括:建筑工程的消防設計未 經公安消防機構審核或者經審核不合格，擅自施工;擅自變更建筑工程消防設計;依法應當進行消防設計的建筑工程竣工時，未經消防驗收或者經驗收不合格，擅自使用;公眾聚集的場所未經消防安全檢查或者經檢查不合格，擅自使用或者開業;擅自降低消防技術標準施工、使用防火性能不符合國家標準或者行業標準的建筑構件和建筑材料，或者采用不合格的裝修、裝飾材料施工。

 

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