考研網(wǎng) » 考試圖書 » 高職高專法律專業(yè).. » 物業(yè)管理法規(guī)（第二版）（21世紀高職高專規(guī)劃教材·物業(yè)管理系列.. » 全部考試圖書分類

圖書簡介

第一單元 法及物業(yè)管理立法
　模塊一 法及法律
　模塊二 物業(yè)管理立法
第二單元 物業(yè)管理法律關(guān)系
　模塊一 物業(yè)管理法律關(guān)系概述
　模塊二 物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅
　模塊三 物業(yè)管理關(guān)系法律實務
第三單元 物業(yè)權(quán)屬法律制度
　模塊一 物權(quán)和物業(yè)權(quán)屬
　模塊二 物業(yè)權(quán)屬狀況
　模塊三 物業(yè)權(quán)屬登記
　模塊四 建筑物區(qū)分所有權(quán)
第四單元 前期物業(yè)管理法律制度
　模塊一 前期物業(yè)管理概述
　模塊二 前期物業(yè)服務合同
　模塊三 物業(yè)承接查驗
第五單元 業(yè)主自治法律制度
　模塊一 業(yè)主
　模塊二 業(yè)主大會
　模塊三 業(yè)主委員會
第六單元 物業(yè)服務合同
　模塊一 物業(yè)服務合同概述
　模塊二 物業(yè)服務合同的訂立、變更與解除
　模塊三 物業(yè)服務合同法律實務
第七單元 物業(yè)收費法律制度
　模塊一 物業(yè)服務收費概述
　模塊二 物業(yè)服務收費法律規(guī)定
　模塊三 物業(yè)維修基金
第八單元 物業(yè)管理糾紛與處理
　模塊一 物業(yè)管理糾紛與處理概述
　模塊二 裝修管理糾紛與處理
　模塊三 車輛管理糾紛與處理
　模塊四 相鄰關(guān)系糾紛與處理
　模塊五 物業(yè)管理客戶投訴與處理
第九單元 物業(yè)交易法律制度
　模塊一 物業(yè)交易概述
　模塊二 物業(yè)轉(zhuǎn)讓
　模塊三 物業(yè)租賃
　模塊四 物業(yè)抵押
第十單元 物業(yè)管理法律責任
　模塊一 物業(yè)管理法律責任概述
　模塊二 物業(yè)管理法律責任主體及其法律責任
參考文獻

 

目錄
　　某小區(qū)業(yè)主李某上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊“光顧”，房內(nèi)的財物損失上萬元， 盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負責小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員 的登記記錄。李某認為，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)服務企業(yè)告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。業(yè)主住房被盜，物業(yè)服務企業(yè)應否賠償?
　　評析：
　　因財產(chǎn)被盜，業(yè)主把物業(yè)服務企業(yè)推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈。《物業(yè)管理條例》對此問題也做了規(guī)定，即物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定在實踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)服務企業(yè)提供的服務性質(zhì)應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全之責。其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權(quán)利義務應當對等。物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)管理費是否包括了保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的費用。最后，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)服務企業(yè)未必就一定負有不可推卸的責任。因此，法律界人士認為在物業(yè)服務合同中應明確物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利義務，只有在有過錯的情況下物業(yè)服務企業(yè)才應當承擔于己不利的法律后果。本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法院認為，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某家的失竊有直接的因果關(guān)系，應該賠償李某的損失。
　　一、建設單位的法律責任
　　（一）建設單位在物業(yè)管理中的違法行為
　　建設單位處于物業(yè)管理中的第一個環(huán)節(jié)，不僅決定著物業(yè)本身的質(zhì)量，而且由它主導 的前期物業(yè)管理也關(guān)系到之后的物業(yè)管理水平。由于建設單位在物業(yè)管理中的重要地位，183 《物業(yè)管理條例》對建設單位進行了一系列的規(guī)范，并明確了有以下行為的建設單位的違 法性及法律責任：（1）建設單位作為新建房屋出售單位，違反《物業(yè)管理條例》關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，消極履行或部分履行自己在物業(yè)管理方面依法應以“作為”方式履行的義務。如沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)、沒有制定臨時管理規(guī)約、在銷售物業(yè)前沒有將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明等。
　　（2）辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，拒不移交或遲延移交物業(yè)資料。在辦理物業(yè)承接驗收 手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;物業(yè)管理所必需的其他資料。拒不移交或遲延移交給物業(yè)服務企業(yè)帶來損失的，應當承擔賠償責任。
　　（3）建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)。具體表現(xiàn)為三種情況：未通過招投標的方式選 聘物業(yè)服務企業(yè);在以招標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)而投標人少于3人的情況下，沒有經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè);住宅規(guī)模較小，但沒有經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的批準，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
　　（4）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用 權(quán)，給業(yè)主造成損失。
　　（5）建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。一般包括兩種 情況：一是在規(guī)劃設計時沒有考慮物業(yè)管理用房;另一種是將原來規(guī)劃設計的物業(yè)管理用 房移作他用。
　　（6）未經(jīng)消防安全審批或使用不合格的消防材料。具體包括:建筑工程的消防設計未 經(jīng)公安消防機構(gòu)審核或者經(jīng)審核不合格，擅自施工;擅自變更建筑工程消防設計;依法應當進行消防設計的建筑工程竣工時，未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)驗收不合格，擅自使用;公眾聚集的場所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不合格，擅自使用或者開業(yè);擅自降低消防技術(shù)標準施工、使用防火性能不符合國家標準或者行業(yè)標準的建筑構(gòu)件和建筑材料，或者采用不合格的裝修、裝飾材料施工。

 

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